寫字樓“新物種”迭出 “辦公4.0”逆市飄紅

2017-08-10 14:26:42 來源:黃海新聞網 責任編輯:黃海新聞網

   中新網8月9日電 隨著多個寫字樓項目的持續入市,2017年北京市寫字樓市場整體放緩,傳統寫字樓空置率正在走高,租金漲幅遲緩,但另一方面,新型辦公物業迭出,依靠顛覆創新實現逆市飄紅,租金在短期內甚至實現了近乎翻番的大幅增長。

  “互聯網高度發達的社會,不需要那么多傳統形態的寫字樓,未來寫字樓的整體格局和布局,應該和現在是不一樣的。”一位知名的商業地產運營人士曾表示,國內寫字樓形態和格局將會發生變化。

  在移動互聯加速滲透和新辦公需求增加的背景下,知名房地產企業、資本大佬加速布局新型商辦物業和酒店公寓等居住物業。新型的商業物業將成為房地產業發展的方向和熱點,甚至有可能是房地產下半場競爭的主戰場之一。

  京城寫字樓分化加劇

  據高力國際數據統計,2017年上半年,北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的五個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場,總存量半年環比擴大4.0%至約621萬平方米。堅實的經濟基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求,重點新項目亦刺激新租與搬遷需求,尤其是來自金融與科技行業的需求,致使凈吸納量在上半年達到18萬平方米。盡管如此,新增供應推升全市的空置率至8.6%,半年環比上升0.6個百分點。

  值得注意的是,下半年,寫字樓面積共計45萬平方米的六個新項目計劃完工入市京城,核心區域與新興區域均將錄得新增供應。高力國際預測供應增長將快于需求,若所有新供應如期完工,全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

  租金方面受高于平均租金的新項目所致,北京甲級寫字樓市場的平均租金今年上半年環比上升0.6%至人民幣每月332.6元/平方米。由此可知,如果剔除新項目的拉動因素,北京寫字樓存量市場的租金增幅很可能是負數的。

  在此背景下,仍有不少存量項目依靠顛覆創新實現逆市飄紅,位于北二環和平里東街的雍和宮壹中心半年內租金漲幅甚至達到60%以上,目前租金為每天13元/平方米,遠超北京甲級寫字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊,雍和宮壹中心的租金水平也處在整個區域的塔尖位置。據了解,雍和板塊的寫字樓平均租金約為每天8元/平方米,報價在每天12元/平方米以上的只有環球貿易中心和雍和宮壹中心兩個項目。

  創新生態帶來逆勢上揚

  雍和宮壹中心逆勢上揚的強勁表現,實屬難能可貴。市場分析人士認為,這主要得益于其出色的運營能力和獨創的“辦公4.0”模式。

  據運營方松石資本運營總裁胡婭介紹,雍和宮壹中心在硬件上主推5000平米企業獨棟,提供的是低密度花園式辦公環境;同時,將在地下一層開辟上萬平聯合辦公空間,并交由專業的運營機構管理、運營;另外,整個園區配備管家式服務,從員工食堂到高級接待餐廳,泳池、健身中心、羽毛球館,影視院線及藝術中心,配套完善。

  作為工業時代的產品,傳統5A、甲級寫字樓雖然擁有硬件上的高標準,但普遍是冰冷、封閉、擁擠的,很容易讓員工感覺壓抑,沉悶,透不過氣。寫字樓是產生生意的空間,但傳統寫字樓普遍存在著三大痛點——第一是租金、成本痛點,第二是資源痛點,第三是創新痛點。

  因此,有越來越多的企業渴望能夠進入一個密度更低、便于交互、更開放的更易于創造新商機的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對傳統寫字樓痛點,基于移動互聯時代創新、創業、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發出的新型寫字樓產品,可能具有更為廣泛的市場效應。

  事實上,進入房地產下半場以來,新型辦公物業產品層出不窮,其中又以聯合辦公最為常見,比如優客工場、SOHO 3Q、納什空間,等等。這些產品均注重公共空間、注重溝通社交,滿足創新需求和情感需求,深受移動互聯影響。

  但是,與針對特定創業群體或短期租賃辦公需求為主的聯合辦公空間不同,雍和宮壹中心則將同時面向大型成熟企業、發展中中型公司和初創公司,服務的群體將更加寬廣,由此形成具備生態循環系統的”辦公4.0”模式。

  不同規模和性質的租戶通過利用此平臺在社群交互、業務開發、招商引資和空間使用等方面提供的一系列“附加價值”,構成一種新型企業合作模式——初創公司能夠利用成熟企業的規模和資源優勢,發掘業務拓展及合作機會,并獲得平臺提供的各類專業企業服務;大型成熟企業也尋求通過這一平臺為企業帶來創新與變革的新動力,利用與初創公司的合作挖掘創新契機并吸引優秀人才。

  目前,雍和宮壹中心的創新方向也逐步獲得市場認可,包括中醫在線、信達、永航科技、游族網絡等品牌租客已經陸續入駐,租金也因此一路看漲。這些租客既有上市企業,又有平臺公司,既能提供資本、資源,又可孕育創業種子。

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